Ya hablamos anteriormente acerca de lo interesante que resultaba, visto en perspectiva, que el Santander hubiese vendido todas sus sedes en 2007 ("La crisis que nadie podía preveer: 2007").
Este movimiento del Santander provocó dudas que se vieron reflejadas en un artículo publicado el 22/06/07 en El País, de título tan explícito como: "¿Por qué los bancos venden sus inmuebles?".
"Horas después, el segundo mayor banco español, el BBVA, ha anunciado la venta de sus principales inmuebles en Madrid, con la excepción del emblemático Palacio de Recoletos. La operación, en realidad, constituye un intercambio de esos activos por terrenos propiedad de otra empresa para llevar a cabo un ambicioso desarrollo inmobiliario que incluiría la construcción de sedes para sus diversos servicios, en el norte de Madrid, hoy dispersos en 10 edificios.", según se explica en el artículo.
Ante la hipótesis, por aquella época sorprendente, de que el Santander y el BBVA realizasen estas operaciones en previsión de un hundimiento del mercado inmobiliario, argumenta:
"La lógica financiera más elemental nos diría que la operación del Santander no está fundamentalmente determinada por el ciclo inmobiliario. El banco vende, efectivamente, sus activos, pero simultáneamente suscribe un contrato de alquiler a largo plazo con esos fondos inmobiliarios. Salvo que esos arrendatarios, los fondos de inversión inmobiliaria, sean particularmente torpes o excesivamente generosos, el valor actual de dichos alquileres, capitalizados al tipo de descuento aplicable al Santander como arrendatario, habrá de igualar el precio de venta de los inmuebles. La renta a pagar en concepto de alquiler será un porcentaje (el de mercado se encuentra en torno al 6%) que gira sobre el valor que hoy tienen los inmuebles.
Dicho de otra forma, ante un hipotético hundimiento del mercado inmobiliario español, lo mismo sufriría el Santander manteniendo dichos activos en propiedad que comprometiéndose a un alquiler a largo plazo, por un valor financiero equivalente: la misma proporción en que cayeran los precios inmobiliarios afectarían al valor del inmueble en propiedad, que al “valor de rescate” de un alquiler, comprometido a largo plazo, y sobre la base de unos precios de mercado previos a esa supuesta reducción de precios del mercado.
Habrá que buscar, por tanto, otras explicaciones más sólidas a esa operación. Más que una operación estrictamente inmobiliaria, parece razonable que los responsables del Santander hayan tratado de adecuar esa venta a su estrategia bancaria, tratando de optimizar recursos financieros en el contexto regulatorio y de presión por el crecimiento de negocio estrictamente bancario."
El problema es que vistas en perspectiva, estas operaciones resultan muy sospechosas.
Este movimiento del Santander provocó dudas que se vieron reflejadas en un artículo publicado el 22/06/07 en El País, de título tan explícito como: "¿Por qué los bancos venden sus inmuebles?".
"Horas después, el segundo mayor banco español, el BBVA, ha anunciado la venta de sus principales inmuebles en Madrid, con la excepción del emblemático Palacio de Recoletos. La operación, en realidad, constituye un intercambio de esos activos por terrenos propiedad de otra empresa para llevar a cabo un ambicioso desarrollo inmobiliario que incluiría la construcción de sedes para sus diversos servicios, en el norte de Madrid, hoy dispersos en 10 edificios.", según se explica en el artículo.
Ante la hipótesis, por aquella época sorprendente, de que el Santander y el BBVA realizasen estas operaciones en previsión de un hundimiento del mercado inmobiliario, argumenta:
"La lógica financiera más elemental nos diría que la operación del Santander no está fundamentalmente determinada por el ciclo inmobiliario. El banco vende, efectivamente, sus activos, pero simultáneamente suscribe un contrato de alquiler a largo plazo con esos fondos inmobiliarios. Salvo que esos arrendatarios, los fondos de inversión inmobiliaria, sean particularmente torpes o excesivamente generosos, el valor actual de dichos alquileres, capitalizados al tipo de descuento aplicable al Santander como arrendatario, habrá de igualar el precio de venta de los inmuebles. La renta a pagar en concepto de alquiler será un porcentaje (el de mercado se encuentra en torno al 6%) que gira sobre el valor que hoy tienen los inmuebles.
Dicho de otra forma, ante un hipotético hundimiento del mercado inmobiliario español, lo mismo sufriría el Santander manteniendo dichos activos en propiedad que comprometiéndose a un alquiler a largo plazo, por un valor financiero equivalente: la misma proporción en que cayeran los precios inmobiliarios afectarían al valor del inmueble en propiedad, que al “valor de rescate” de un alquiler, comprometido a largo plazo, y sobre la base de unos precios de mercado previos a esa supuesta reducción de precios del mercado.
Habrá que buscar, por tanto, otras explicaciones más sólidas a esa operación. Más que una operación estrictamente inmobiliaria, parece razonable que los responsables del Santander hayan tratado de adecuar esa venta a su estrategia bancaria, tratando de optimizar recursos financieros en el contexto regulatorio y de presión por el crecimiento de negocio estrictamente bancario."
El problema es que vistas en perspectiva, estas operaciones resultan muy sospechosas.
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